비즈니스호텔 투자 명암은?

 

비즈니스호텔 투자 명암은?

2012년 1만 3천실 수준이던 전국 오피스텔 입주물량이 2013년에는 3만 2898실에 달하면서 공급 과잉론이 심화되고 이로 인한 공실 위험이 커지자 매매가와 월세 수준도 떨어지고 수익률도 하향추세를 보이고 있다. 여기에 2014년 입주 예정물량도 4만여 실수준이 예정되어 있어 경쟁이 더 치열해질 것으로 전망되고 있다.

전세난 타개를 위해 도입했던 주택임대사업 활성화 정부대책이 시장에서는 정책의도와는 동떨어지게 소형 원룸에 집중되면서 중소액 금액으로 투자를 유치하는 공급 러쉬 열풍을 몰고왔다. 이로 인한 후유증으로 임차 경쟁력이 떨어지는 곳을 시발점으로 공실 장기화 → 임차료 약세 → 수익율 악화 → 매매가 하락 → 손절매 →가치 하락 등과 같은 사이클이 시작되고 있는 것이다.

수익형 부동산시장의 한축으로 각광받던 오피스텔의 추세 흐름과 "닮은 꼴"로 흐르는 비즈니스 호텔에도 "닮은꼴"에 대한 우려의 목소리가 높아지고 있다. 2012년까지 서울의 호텔 객실은 2만7112개 수준에 머물렀지만 2013년 6월 기준으로 서울에 추가로 신축되고 있는 호텔이 88곳 1만3487실에 달해 일 년여 만에 총물량의 50% 수준의 물량이 급증했다. 게다가 추가로 계획 중인 곳들 또한 업계추산으로는 30여개 이상 최소 1만실이 넘는 물량이 추가 공급 될 것으로 예상하고 있어 2013년 공급물량과 향후 1∼2년 사이에 공급될 예정물량을 감안하면 2012년까지의 누적 총 객실 수를 훌쩍 넘는 물량 공급이 이루어지게 되는 셈이다.

오피스텔의 공급 러쉬와 "닮은꼴"처럼 호텔이 급속하게 늘어난 데는 한류 붐과 함께 늘어나는 외국인 관광객의 수요에 비해 객실이 부족하다는 판단에 따라 국토교통부가 2012년 7월 호텔 건립시 각종 규제를 풀어주고 상업지역의 경우 용적율을 600~1000%에서 900~1500%로 확대하는 ‘관광숙박 산업 활성화 방안’을 발표한 것이 한몫을 했다. 전세난 해소를 위한 주택임대사업자 활성화 방안과 외국인 숙소를 해결하기 위한 관광숙박 산업 활성화 방안의 제도적 토양조성이 각각 오피스텔과 호텔의 급속한 공급팽창을 가져온 것이다.

2013년 6월 서울연구원이 발표한 ‘중장기 숙박수요 및 공급분석’에 따르면 2013년 서울시 외국 관광객은 1242만명에 4만8915 객실이 필요한 반면 객실 공급은 3만3124실에 그쳐 1만5791실이 부족할 것으로 전망했고 2017년에는 1927만명으로 늘고 숙박수요 7만5874실에 객실공급이 5만1423실에 불과해 지속적인 객실부족이 예상된다는 시장 예상도 공급 러쉬를 촉발시킨 기화제로 작용했다.

하지만 2013년 11월까지 관광목적 중국인은 292만 8917명으로 2012년 동기대비 55.4%가 늘어난 반면 일본인 관광객은 242만5333명으로 2012년 동기24.3%가 감소했고 아시아 전체로는 전년대비 4.8%증가 미주는 1.2%증가 유럽 4.8% 증가 호주 9.2% 감소하는 등 전체적으로는 834만2510명으로 전년 동기대비 4.4%성장하는 수준에 머물러 서울연구원의 외래 관광객 평균 증가율 예상치인 11.6%증가에 반 수준에도 훨씬 못 미쳤다.

특히 서울 지역 호텔 요금 수준을 지불할 수 있는 주요 숙박 대상인 일본 관광객의 급감과 함께 명동등지의 화장품 샵이나 호텔숙박에서 일본인 관광객의 수준은 과거에 훨씬 못 미치면서 저가형 중국인 관광객수요로 커버하고 있는 현상이 나타나고 있다.

일본인 관광객의 급감은 독도문제를 비롯한 국가 감정적 요인도 작용을 했지만 일본의 한류붐은 정점을 찍고 있다. 물론 한류 붐의 지역이 다각화 되어가고 있기는 하지만 폭발적 성장세가 둔화되고 있고 전체 외국인 관광객의 증가추이가 정부의 예상 치만큼 증가하지 못하고 있어 현재의 호텔 공급 러쉬 현상이 조만간 공급과잉 우려를 겪을 수 있다.

오피스텔이 시류에 편승에 우후죽순 공급 러쉬를 이루다 후유증을 앓고 있는 것처럼 호텔 상품도 시류편승에 따른 후유증이 올수 있다는 점과 환율이나 국제정세 등 외부환경의 영향에 민감하기 때문에 호황기만 생각하는 투자관점에 주의가 필요하다.

선종필