[스크랩] 2013년 아파트 대폭락 시나리오

 

2013년 아파트 대폭락 시나리오

 

 

2009년 아파트 경기가 좋아지면서, 그동안 미루어 두었던 2기 신도시 물량들이 대규모로 분양되었고, 더우기 보금자리 주택이란 명목으로 그린벨트에까지 아파트를 짓고 있습니다. 2009년 하반기에만 수도권 아파트 공급량이 10만호가 넘었습니다. 미분양이 많이 발생하긴 했지만 이 물량이 2012년말 입주되기 시작하면 어쩔수없이 수도권 아파트 값과 전세값은 동시에 떨어질수밖에없습니다.

대한민국의 실질노동인구수는 2010년에 정점을 찍게되고 주택실수요자수는 2015년에 정점에 다다르게되기때문에 어떠한경우라도 이후의 주택가격은 일본처럼 장기적으로 하락으로 갈수밖에없습니다. 2015년이후로는 그 어떤 세력도 이러한 흐름을 지연시키거나 막을수 없습니다. 정부도 어쩔수없습니다. 2015년은 대한민국 아파트시대가 끝나는 최후의 예고된 마지노선입니다.

이명박 정부하에서 아파트 값은 크게 오르지도 않겠지만, 크게 내리지도 않으리라 생각합니다. 2가지 경우 모두 정부에 부담을 주기 때문입니다. 하지만 이명박정부는 훗날의 대재앙을 신경쓰기보다는 자신의 임기동안 경기침체를 막기위해서 건설경기 부양에 가능한 모든 수단을 동원해서 아파트를 계속 건설할 것입니다. 이런 물량은 이명박 정부가 끝나가는 2012년 말부터 본격적으로 입주가 시작되도록 예정되어있어서, 예고된 시점인 2015년보다 2년일찍인 2013년초부터는 장기적인 하락이 시작되리라 생각합니다. 야권에서는 어떻게든 이명박정부 임기안에 거품이 터지길 바라겠지만 칼자루를 쥐고있는건 정부이기때문에 그리되기는 힘들겠습니다

 

폭락의 시작과함께 집주인과 세입자간 전세금쟁탈전또한 본격화될것입니다

전세제도는 아파트가격이 폭등하는 발판중하나였지만 집값이 하락해서 전세값에 근접하기시작하면 그때부터는 거꾸로 폭락을 가속시키는 주요한 원인으로 작용할것입니다. 집값은 이미 정체기로 접어들었기때문에 2010년부터 체결된 전세계약들이 만료되는 2012년부터는 집주인과 세입자간 분쟁이 될수밖에 없습니다 

 

2013년은 부동산 시장에서 대한민국의 모든 경제주체들에게 변화를 강요하는 변곡점이되는 해가 될것입니다.

 

 

이때 예고된 계획들을 대략 간추려보면

■ 2013년: 2기 신도시의 본격적인 입주가 시작됩니다

현재 건설 중인 12개의 신도시와 인천 경제 자유구역의 3개 지구(송도, 청라, 영종도)의 입주가 본격화되는 시점입니다.


■ 2013년: 뉴타운의 본격적인 입주가 시작됩니다

2009년의 전세값 상승의 주범은, 서울 시내 곳곳에서 벌어지는 뉴타운 건설(재건축, 재개발 포함)의 이주수요입니다. 2010~2012년은 2009년 보다 이주수요가 더 많을 예정입니다. 그렇기때문에 전세값은 2012년까지 오르게됩니다. 하지만 이주민이 많을 수록 3~4년 뒤 입주물량이 많아집니다. 2013년이면 뉴타운으로 인한 멸실보다 입주가 많은 시점입니다.

연도........멸실가구수....입주 물량
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2009년...3만1061 가구....2만8000 가구
2010년...4만8689 가구....2만2539 가구
2011년...6만6900 가구....2만9500 가구
2012년...5만1900 가구....3만6900 가구


■ 2013년: 보금자리 주택의 입주가 시작됩니다.

2009년부터 시작된 그린벨트 내에 개발되는 보금자리 주택의 입주가 시작됩니다. 2009년에만 11만가구가 이미 분양되었고, 이들은 모두 2012년~2013년 사이에 입주합니다.

도심재개발 지역 : 8만
신도시,택지지구 : 20만
그린벨트 지역 : 32만(2009년 11만 가구 공급)
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합계 : 60만(2012년까지)


■ 2013년: 4대강 사업이 완성되는 시점입니다

대부분 국민들은 정부에서 벌이고 있는 4대강 사업의 목적이 4대 강을 살리기 위한 것으로 알고 있습니다. 물론 일부는 4대강 사업으로 4대강을 죽인다고 주장도 합니다.
하지만 4대강을 살리든 죽이든, 4대강 사업의 실체는 부동산 개발입니다. 현재 4대강 사업의 주체인 수자원공사는 정부 예산에서 8조 부담하고, 자신이 8조를 부담하여, 16조로 4대강 사업을 완료한다고 합니다. 그러면 수자원 공사는 8조원을 어떻게 마련할까요? 수자원 공사 직원들이 각자 자신들의 집을 팔아 회사에 아무 조건 없이 헌납하여 8조를 마련할까요?
아닙니다. 수자원공사는 4대강 하천 인근을 관광단지로 개발하거나 수변 도시, 골프장, 아파트 등 주거단지로 조성하여 8조원(아니 그 이상)을 버는 것입니다.


■ 2013년: 10개의 혁신도시와 세종시의 입주가 시작됩니다

2012년 말에 완공하여 2013년에 본격적으로 입주되는 10개의 혁신도시에는, 153개의 수도권 공기업이 이전합니다. 신문 기사에 따르면 90만명의 인구가 지방으로 내려가는 효과가 있다고 하는데, 저는 이 숫자는 바라지 않고요, 지방에서 수도권으로 올라가는 인구만 막아주면 성공이라고 생각합니다.

세종시는 현재 원안 추진이냐 아니냐로 논쟁이 되고 있습니다만, 설마 몇천만 평의 땅을 그냥 두지는 않겠지요. 행정도시가 들어서든, 과학기술도시가 들어서든, 정운찬 총리의 말대로 기업이나 대학이 들어오든 아파트는 지어집니다.


■ 2013년: 100 층 이상의 초고층 건물 입주가 시작됩니다

현재 우리나라에서는 10채 이상의 100층 건물이 현재 짓고 있거나 계획중입니다. 이중 5채는 아래와 같이 2013년에 완공 합니다.

- 서울 상암 디지털미디어시티(DMC) : 높이 640m(133층). 연면적 72만㎡로 3조 3천억원. 2013년말 완공
- 인천 송도 인천타워 : 587m(151층), 2008년 6월 22일 기공식, 2013년 완공. 연면적은 66만㎡
- 인천 청라지구 시티타워 : 450m, 150층, 2010년 기공식, 2013년 5월 완공. 부지 11만㎡.
- 부산 센텀시티 내 월드비즈니스센터(WBC) : 432m(108층), 2008년 착공, 2013년 완공
- 부산 중구 부산 제2롯데월드 : 510m(107층), 2001년 착공, 2013년 완공

역사적으로 100층 이상의 초고층 빌딩이 지어지면, 대공황과 함께 부동산 값이 하락하였습니다. 학자들은 이것을 일컬어 "현재판 바벨탑의 저주"라고 불렀습니다. 우리나라에도 대공황이 오면, 아파트 값이 폭락 안할 이유는 없겠지요?


■ 2013년: 사무실과 상가 건물의 공급 과잉이 최고 수준에 오릅니다

현재 수도권에는 수많은 사무실과 상가 건물이 지어지고 있습니다. 예전처럼 일을 할 수 있는 실질 생산 인구가 매년 5~60만명이나 늘어날 때라면 전혀 상관이 없겠지만, 실질 생산인구는 줄어드는 마당에 사무실과 상가가 지어지면, 이런 곳에 누가 들어가서 일을 할지가 궁금합니다.

예를 들어 현재 여의도에서 공사중인 파크원 빌딩(연면적 64만㎡)과 국제금융센터 빌딩(51만㎡)이 완공되면, 63빌딩(16만6천㎡) 7채가 지어지는 효과가 있습니다.
또 현재 송파구 문정동에 지어진, 동양 최대의 쇼핑몰인 가든 파크는 코엑스 몰의 6.5배 규모로 2008년 12월 완공되었지만, 2009년 4월, 7월, 9월, 2010년 봄으로 개장이 계속 연기되고 있습니다. 경기도 용인 동백지구 쥬네브 쇼핑몰은 코엑스 몰의 1.5배의 구모를 자랑하지만, 3년째 접어 들고 있는 지금도 거의 텅비어 있습니다.

문제는 현재 수도권에는 이런 대형 몰을 10여 개나 짓고 있다는 사실입니다. 그리고 이런 상가들이 대략 2013년쯤이면 입주됩니다.


■ 2013년: 전후(戰後) 베이비 붐 세대(1955~1963년생)의 은퇴가 본격화 됩니다.

2013년이면 1기 신도시와 2기 신도시를 짓게 만든 베이비 붐 세대의 나이가 50~58세(우리나라 나이로 51~59세)가 되는 시기입니다. 이때 쯤이면 현역에서 은퇴가 최고에 달하면서(우리나라 기업의 평균 퇴직 나이는 52세), 이 세대는 더 이상 우리나라 주택 시장에 영향을 주지 못합니다.
더우기 재산의 80%가 부동산인 이 세대들(부동산을 사모으기 위해 일생을 받쳤던 세대)은 수입을 위해 부동산을 처분하기 시작하는 시점이기도 합니다.

일본의 장기적인 경기불황과 부동산 하락의 시발이 베이붐 세대의 은퇴와 밀접하게 관련되어 있다는 진실을 아시나요?


■ 2013년: 주택의 실수요자로 진입하는 30세인구가 크게 감소하기 시작하는 시점입니다

아래의 표는 우리나라 30세 이상(주택이 필요한 사람)의 인구입니다.
90년대에서 2005년까지 연간 62만명이상 늘어났지만, 2010년에는 50만명대, 2015년에는 30만명대로 절반 가까지 떨어집니다.

연도.......인구....증가 인구
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2000년 2505만명 +62.6만명
2005년 2817만명 +62.5만명
2010년 3073만명 +53.1만명
2015년 3294만명 +33.3만명

30세 인구가 이런 추세로 감소하면, 2013년쯤이면 지금 주택 수요의 절반 가까이 감소하게 됩니다.


■ 2013년: 1~2인 가구는 늘고, 3~4인 가구는 줄어듭니다

우리나라는 2000년대 들어와 1~2인 가구는 늘어나고, 3~4인 가구는 줄어들고 있는데, 향후 이런 현상이 가속화됩니다.
늘어나는 1~2인 가구중에서도 1인 가구가 80%를 차지하고 있습니다. 1인 가구가 늘어난는 이유는 (1) 사별한 노인 (2) 결혼을 못한 미혼 남녀 (3) 이혼이 가장 큰 이유입니다. 또 1인 가구는 2인가구 수입의 1/3정도로 아파트를 살 능력이 되지 못하고 있는 실정입니다.

2013년쯤이면 3~4인 가구의 본격 감소와 함께, 집을 구입할 능력이 없는 1인 가구의 증가가 이어질 것입니다. 이에 따라 2~4인이 살도록 되어 있는 아파트는 수요가 그만큼 감소하게될 것입니다.


■ 2013년: 결혼적령기 남녀의 성비 불균형으로 결혼 인구 감소가 본격화됩니다

남아선호 사상과 과학기술의 발전으로, 1980~90년대 남자 아이를 선별하여 낳았던 시절이 있었습니다. 지금 10~20대라면 초등학교 시절 여자 짝이 없이 남자끼리 짝을 했던 기억이 있을지도 모릅니다.

2013년 쯤이면 현재 190만명 정도가 되는 결혼적령기의 여자가 150만명대로 떨어집니다. 당연히 결혼수는 줄어들고, 이에따라 낳을 아이도 이 비율 만큼 줄어들겁니다. 연간 태어나는 아이가 지금 40만명대 이니까, 이때 쯤이면 30만명대가 될 것입니다.
1971년 생이 102만명이었는데, 42년 만에 이 숫자가 1/3로 줄어든다는 이야기입니다.(이런 추세가 계속되면 이 몇십년 후 대한민국의 인구가 대략 1/3로 줄어든다는 이야기입니다.)
결혼적령기의 여자가 줄어들면 그만큼 결혼수가 줄어들고, 또 결혼해서 살집도 줄어들어 주택 수요가 대폭 감소합니다.

출처 : 시대 정신

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